【動画解説】2026年中古住宅市場はどうなるのか｜2025年の振り返りと工務店・リフォーム会社が生き残るための施策
ミライスタイル スタッフ
2025年は、新築物件（戸建住宅・マンション）の高騰が連日ニュースで取り上げられたこともあり、中古住宅の市場は活発でした。
ここで気になるのが、2026年以降の市場動向です。
そこで今回は、全国各地の建築業者様へWEB制作・WEB集客代行を提供している『ミライスタイル』が、2025年の中古住宅市場の傾向から、2026年の予測、工務店・リフォーム会社様が今後生き残るための施策について詳しく解説します。
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目次
2025年の首都圏における中古住宅市況
2024年以降、首都圏を中心に新築の戸建住宅とマンションの価格が高騰し、2025年も全国平均で上昇トレンドを維持しました。
その影響もあり、中古住宅（戸建・マンション）のニーズは年々高まっており、2024年の住宅流通量における中古戸建住宅比率は約30%、中古マンションでは40％以上とも言われています。
では、具体的に2025年の中古住宅市場について、中古マンションと中古戸建住宅のそれぞれを詳しく見てみましょう。
中古マンションの傾向
首都圏における中古マンションの成約件数は、2025年も増加し、前年比30％以上になる見込みです。
また、平均成約㎡単価は2020年から、平均成約価格が2012年から連続して上昇する結果となりました。（9月までのデータ）
東京都区部以外や、神奈川・埼玉・千葉では、中古マンション価格が下落しているエリアもあり、東京区部にある一部のエリアが平均価格を押し上げているのが実情です。
ただし、首都圏における全体的な近年の中古マンション価格高騰は顕著で、2025年の成約価格は5,000万円（7〜10月期で平均5,314万円）を超えました。
2025年に見られたそのほかの傾向は以下のとおりです。
| 新規登録物件数 |
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| 専有面積 |
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| ㎡単価 |
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| 平均築年数 |
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| 市場の在庫状況 |
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※上記数字は推定値です。ご了承ください。
首都圏の中古マンションは、2025年も引き続き人気が高まり市場は活発ですが、11月の政策金利引き上げを機に、これまで好調だった東京区部でも、成約件数の伸びが鈍化して、在庫数が増え始めている傾向が見られます。
その原因は、購入検討者の「住宅ローン金利がどのくらい上がるか不安」という心理と、売却検討者の「景気が大きく変動する前に物件を売り抜けたい」という心理が働き、その差が開いていることにあると考えられています。
中古戸建住宅の傾向
中古戸建住宅の市場は、2022年頃から成約物件価格は前年比から横ばい（東京都区部が微増、その他の地域は微減）の状態が続いていますが、2025年はどの地域でも成約物件数が増加しました。
| 土地面積 |
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| 建物面積 |
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| 平均築年数 |
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| 市場の在庫状況 |
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中古戸建住宅の平均価格は、3,904万円と前年比から微減していますが、東京都区部は7,200万円、その他の地域は2,477〜4,630万円と、平均価格に大きな差が開く結果となりました。
2025年の首都圏における中古住宅市場は、全体的に2024年から継続して拡大傾向にありますが、11月以降は在庫が増加傾向にあることから、2026年は成約件数が減少することも予想されています。
ただし、まだまだ住宅価格は上昇傾向であり、政府は物価高騰対策の1つとして、ストック住宅（既存住宅）の活用促進を目的に、2026年から住宅ローン減税の制度見直しを予定していることから、今後も継続して中古住宅は一定の流通量が維持される見込みです。
2026年以降に中古住宅市場へ影響を及ぼすポイントとマーケット予測
2026年の中古市場に影響を及ぼすいくつものトピックスがあります。
円安・原油高・インフレによる資材価格の高騰
2026年も新築住宅の価格は上がり続けると予想されており、マイホーム購入予定者にとって中古住宅は重要な選択肢の1つとなりえます。
2026年も円安・原油高は継続すると予想されており、日本のインフレ率はまだまだ上昇傾向にあるためです。
2025年11月の消費者物価指数（生鮮食品及びエネルギーを除く）は、111.6※と、多少減少したものの、高い水準であることは間違いありません。
※2020年を100とする
住宅価格の上昇は顧客の購入ハードルが高まるだけではなく、資材や人件費の高騰により、ビルダーへの負荷も増えると予想できます。
住宅ローン減税（控除）の対象拡充・緩和
2025年12月26日に、令和8年度税制改正の大綱が公開され、その中で住宅ローン減税（控除）の制度変更が発表されました。
主な変更点は以下のとおりです。
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※省エネ基準適合住宅は、建築基準法による義務化に伴い、2028年度から対象外になる予定
（参考：国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～）
これらの変更により、2026年度以降は中古住宅の購入で受けられる税控除が増え、ワンルームマンションなどコンパクトな物件でも住宅ローン減税の制度を利用できるようになります。
そのため、今後はより新築から中古＋リノベーションの選択肢を選ぶ方が増えることは容易に想像できます。
ちなみに、令和8年度税制改正によると、以下の特例も継続される予定です。
- ・既存住宅のリフォームに係る特例措置（所得税・固定資産税）
- ・居住用財産の買換え等に係る特例措置（所得税・個人住民税）
（参考：国土交通省｜リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について、国税庁｜No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例）
住宅ローン金利の上昇
高市政権による成長重視の積極財政に伴い、2025〜2026年にかけて、段階的に住宅ローンが引き上げられる見通しです。
| 金利の種類 | 金利推移 |
|---|---|
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固定金利 （フラット35・返済期間21〜35年の場合） |
2019年8月「0.82%」 ↓ 2025年12月「1.97％」 ↓ 2026年「2.0%以上」に上昇予測 |
| 変動金利 （固定10年の場合） |
2019年8月「0.589%」 ↓ 2025年12月「3.255%」 ↓ 2026年「〜4.5%」に上昇予測 |
これにより、新築・中古を問わず、住宅の買い控えが生じると予想できます。
成約に至る場合でも、予算縮小を検討する人が増え、リフォーム金額にも影響する可能性は決して低くありません。
ちなみに、日銀が12月に実施した金融政策決定会合では、「当面は数カ月に1回のペースを念頭に、金融緩和度合いの調整（政策金利引き上げ）を進めるべき」という意見が上がっており、今後の住宅ローン金利の上昇は避けられないと考えられます。
在庫増加
2025年末あたりから、首都圏の一部で中古物件における不動産仲介業務の売り注文と買い注文に差が開いている現象が見られています。
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売り注文「増加」買い注文「減少」 ↓ 今後、在庫が増える傾向に ↓ 買い手が有利になり、物件価格が下がる可能性がある |
この要因は、住宅価格高騰と金利上昇が考えられます。
マンションの転売対策検討開始
国土交通省の調査によると、東京都内の大規模新築マンションで、購入後1年以内に売却された物件が過去最高の件数になり、短期売買割合が8.5%にも上りました。
（参考：国土交通省｜不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果を公表 ～三大都市圏及び地方四市の短期売買や国外居住者による取得状況～）
投資目的の売買が増えて新築マンション価格が高騰し、一般顧客の購入を妨げていることが問題視される中、2025年11月に一般社団法人不動産協会が、投機目的のマンション短期取引を抑制するための方針を発表しました。
ポイントは、以下の3点です。
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これらの規制はまだ実験段階ではありますが、既に三菱地所や三井不動産、野村不動産、東京建物などの大手不動産仲介会社は先行して対象のエリアや物件を検討し始めています。
これにより、新築マンションの価格が上げ止まる可能性があり、長期的には中古物件の市場価格低下などの影響を受けることが予想されます。
中古不動産の正当な価値評価の検討
日本では古くから中古住宅価格を減価償却の耐用年数※をベースに設定される風潮が強く、欧米諸国と比べても価値が低く見積もられてきました。
※減価償却資産の耐用年数：税法において、事業用の建物などの資産は、一般的に経年によりその価値が減ることが原則とされており、法定数は木造住宅22年・RC造やSRC造のマンションは47年に設定されている
（参考：国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表）
そのため、建物の状態や機能にかかわらず、新築から20～25年で建物の市場価値がゼロとなり、築30年以上の売買取引が増えている実態とギャップが生じているのが実情です。
しかし、近年はリノベーションにより新築と同等もしくは上回る住宅性能（耐震性・断熱性など）をもつ中古住宅が増えていることから、政府や有識者では、欧米と同様に中古物件の現状を精査した正当な価値評価にすべきとの検討が進められています。
（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について）
この背景を受けて、鳥取県では「家そのものの構造・性能・品質」を公的に評価するT-HAS（とっとり住宅評価システム）の取り組みが実践されており、築年数・床面積の評価基準に加えて、耐震性・省エネ性・リフォーム履歴も含めた査定が実現しています。
このようなシステムが今後全国に広がると予想されており、それによって中古住宅の価格は値上がりする可能性が高いです。
2026年以降、短期的に見ると首都圏の中古住宅価格は大きく変動しないと考えられますが、在庫が増えると値崩れし、ローン金利の上昇も加わって市場が沈滞化する可能性もあります。
しかし、長期的には新築物件よりも中古物件の方がニーズの増加が見込めて、空き家問題解決に向けて政府のサポートも手厚くなると予想することが可能です。
2026年以降に工務店・リフォーム会社が生き残るための施策
2026年以降は、資材高騰や建設業界の深刻な人手不足により、新築から中古へのシフトがより進むと予想できます。
実際に、住宅におけるリフォームの受注高は増加しており、2024年には1兆3,429億円にも上りました。
そのため、新築を主に手がける工務店様も、フルリノベーションを手がけるリフォーム会社様も、まさに変革の時期に差し掛かっています。
| 会社の種類 | 施策例 |
|---|---|
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工務店 （新築メイン） |
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| リフォーム会社様 |
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上記の取り組み例をまとめると、これからの工務店やリフォーム会社に求められるサービスは、建築のプロ目線による「中古住宅仲介」であり、リアルエステイトビルダーとしての役割が求められます。
また、住宅ローン金利の動向や補助金・減税制度の最新情報などを提供することにより、他社との差別化が可能です。
今後の人材確保・集客のカギはWEB運用にあり
建築・建設業界も他の産業と変わらず、就業者の高齢化や若者離れによる人材不足が進んでいます。
その解決策として政府主導で進められているのがDX※ですが、ITやデジタル技術に詳しい人材の確保は年々激化しているのが実情です。
※DX：デジタルトランスフォーメーションの略称で、デジタル技術を駆使してビジネスモデルや業務フローを変革し、効率性や生産性を高める取り組み
また、リフォーム会社は日本全国に9万社以上もあると言われており、安定的に受注を確保するためには認知度を広げる必要性があります。
そこで重要となるのが、自社のホームページやSNSを活用したWEB運用です。
総務省の調べでは、「インターネットが情報源として欠かせない」と回答した人は18歳〜40代で75%を超え、企業のウェブサイトの開設率は93.2%にも上ります。
（参考：総務省｜令和7年版情報通信白書｜情報収集手段、総務省｜令和6年 通信利用動向調査報告書 （企業編））
また、代表的なSNSであるLINEの利用率は平均で94.9%、60代でも91.%と高く、Instagramの利用率も50代で40%に達するなど、多世代化していることから、企業の運用事例は少なくありません。
（参考：総務省｜特集 広がりゆく「社会基盤」としてのデジタル）
そのため、工務店やリフォーム会社でも企業の規模を問わず、求人活動や問い合わせ獲得のためには以下の取り組みが必要です。
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・自社ホームページのリニューアル（デザイン・構成など）
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・独自のWEBコンテンツ発信によるSEO※（コラム・ブログ・施工事例など）
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・地域を限定したMEO※
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・リスティング広告への出稿
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・SNSの定期投稿（InstagramやYoutubeなど）
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・SNSからホームページ、ホームページからSNSへの導線づくり
※SEO：Search Engine Optimizationの略称で、日本語に訳すると「検索エンジン最適化」を意味し、検索エンジンで自社サイトが上位表示されるための施策
※MEO：Map Engine Optimizationの略称で、日本語に訳すと「マップエンジン最適化」を意味し、Googleマップなどの地図検索サービスで自社の情報を上位表示させるための施策
これらの対策や運用によって、これまでリーチできなかった属性や年齢層の人に自社を知ってもらう機会が増え、人材や受注を獲得できる確率が高まります。
ホームページやSNSからの人材・受注確保には、労力と期間が必要で、スタッフの数が限られる中小企業では、「取り掛かりたくても取りかかれない」ケースは少なくありません。
『ミライスタイル』は、建築業界に特化したWEB運用会社で、
- ・ホームページの制作やリニューアル
- ・WEBコンテンツの作成
- ・SNSの運用代行
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まとめ
2025年は政策金利が引き上げられ、その動きは2026年も継続される見込みで、住宅ローンユーザーとその方をターゲットとする住宅関連企業は厳しい年になると予想されています。
そのため、工務店・ハウスメーカー・リフォーム会社様が今後も生き残るためには、金融や社会の情勢を踏まえた経営戦略を立てることが重要です。
効果的に自社の認知度を高めたい方は、ホームページやSNSを活用したWEBマーケティングをおすすめします。
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