【動画解説】工務店が知るべき住宅ローンの仕組み｜固定金利・変動金利はどちらが良いか、積極財政・インフレの関係性や2026年以降の経営戦略

2025年は物価高騰が人々の生活にのしかかり、様々な業界に影響を与えました。

住宅業界も決して例外ではなく、円安や人手不足などいくつかの問題が露呈し、倒産した企業は少なくありません。

また、住宅ローンの金利上昇により、「家の買い控え」が進むことも懸念されています。

お客様から「住宅ローンを利用するなら、変動金利と固定金利のどちらがいい？」と相談されたことのある工務店・ハウスメーカー・リフォーム会社様も多いはずです。

そこで今回は、全国各地の建築業者様へWEB制作・WEB集客代行を提供している『ミライスタイル』が、2025年の住宅業界に起こった問題を振り返り、住宅ローンの金利推移と2026年の予想、工務店・ハウスメーカー・リフォーム会社様が今後の経営戦略を考える上で重要になるポイントについて詳しく解説します。

 

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2025年は住宅業界にとって苦難の年に

2025年の民間住宅投資額は、2024年度から微増（＋0.9%）と推定されており、2026年度も増加傾向は続くと予想されています。

しかし、この数字はタワーマンションの建設などを含めた数字であり、戸建住宅に限定すると、決して楽観視はできません。

2025年、住宅業界において中小企業様を中心に、以下の問題に直面したところが増えました。

※インフレ率はIMF（International Monetary Fund：国際通貨基金）のデータ（2025年のみ10月時点の推計）

実際に、2025年上半期（1〜6月）に人手不足倒産（法的整理＋負債1,000万円以上）した202件のうち、建設業は54件と過去最多になりました。

（出典：帝国データバンク｜人手不足倒産の動向調査（2025 年上半期））

この要因は、単に人手不足が原因で想定通りの受注をできなかったことに加えて、外注費の増加や引き渡しの遅れによって、キャッシュフローのバランスが崩れたことも考えられています。

 

 

2026年は「住宅ローンの金利上昇」による影響の可能性も

高市政権による成長重視の積極財政により、2026年度は国債発行が増加し、政策金利がさらに上昇する見込みです。

それに伴い、住宅ローンの金利引き上げは避けられず、住宅業界に大きな影響を与えることが予測されています。

政策金利の上昇に続き、まずは変動金利、それに引き上げられて長期金利（固定金利）が上昇するのがセオリーで、実際に2025年末にはその傾向が見られました。

ローンの種類	金利推移
フラット35 （返済期間21〜35年）	2019年8月「0.82%」 ↓ 2025年12月「1.97％」 ↓ 2026年「2.0%以上」に上昇予測
住宅ローン （変動金利・固定10年）	2019年8月「0.589%」 ↓ 2025年12月「3.255%」 ↓ 2026年「〜4.5%」に上昇予測

特に変動金利の影響は大きく、2020年以前に住宅ローン契約をした人で、2025年に金利が引き上げられた人は、月々の負担が急増しました。

金利はたった数%上がるだけで、月々の返済額が増えるだけではなく総返済額が1,000万円以上増えるのです。

（設定条件） ・借入額：3,000万円 ・ボーナス払いなし ・返済期間：35% ・返済方法：元利均等 ・融資手数料及び保証料は0円に設定

金利	月々の返済	総返済額
0.589%	79,061円	33,205,532円
3.255%	119,766円	50,301,732円

※上記数字は目安です。詳細は金融機関にご確認ください。

ちなみに、日銀が12月に実施した金融政策決定会合では、「政策金利を0.5%から0.75%に引き上げても実質金利はマイナスの状態」「当面は数カ月に1回のペースを念頭に、金融緩和度合いの調整（金利引き上げ）を進めるべき」という意見が上がったことが明らかになっています。

 

2026年以降の住宅ローンは「変動金利」と「固定金利」のどちらを選ぶべきか

2026年は、既に変動金利で住宅ローンの借り入れを受けている人は、月々の返済額が増えて「住宅ローン破産」が増えることも考えられます。

実際に、フラット35を運営する住宅金融支援機構には、コロナ禍以降、不景気や月々返済金額の増加により返済困難の申し出が増えました。

（参考：住宅金融支援機構｜ご返済中の方・月々の返済でお困りになったとき）

しかし、アイホーム購入で住宅ローンを利用する方の割合は、新築戸建て（注文住宅・分譲）で約80%、新築マンションや中古物件で50〜60%と言われており、100%を自己資金で賄う方はごくわずかです。

住宅ローンを利用する際に重要なポイントは、変動金利・固定金利のどちらを選ぶかという点です。

住宅金支援機構の調査によると、2025年4月の時点でも変動型を選ぶ方は79.0%と圧倒的に多い結果となりました。

しかし一方で、今後の金利上昇による返済額増加などのリスクをあまり理解していない方がいるのも事実です。

（引用：住宅金融支援機構｜住宅ローン利用者の実態調査｜2025年4月調査）

ローン相談は、通常、ファイナンシャルプランナーや金融機関の窓口が行いますが、工務店・ハウスメーカーや、中古住宅購入をサポートするリフォーム会社も、住宅ローンに関する基本的な知識を身につけておくことが必要です。

お客様から「変動金利と固定金利のどちらがいいか」と質問された場合、以下の基本的なポイントを解説できるようにしておくことが信頼獲得につながります。

金利タイプの種類	特徴
変動型	返済期間中、契約時の設定年数ごとに金利が見直される（変動する） ・固定型よりも金利が低い ・毎月の返済額を抑えやすい ・金利上昇によって、毎月の返済額と総返済額が想定より増える ↓ 【こんな人におすすめ】 ・短期で完済見込みの人 ・頭金が多く、借入金額が少ない人 ・繰上返済を想定している人 ・リスク（金利上昇）を理解した上で、低利子を求める人 ・仮に、金利が返済開始時点から3％上昇しても毎月の返済が可能な人
固定型	返済期間中、金利が契約時から固定される（変動しない） ・変動型よりも金利が高い ・返済期間中の家計収支をシミュレーションしやすい ・変動型よりも金利上昇のリスクを抑えられる ↓ 【こんな人におすすめ】 ・長期間で融資を受けたい人 ・頭金が少なく、借入金額が多い人 ・繰上返済を想定していない人 ・リスク（金利上昇）で不安を感じたくない ・安定した金利で確実に返済したい人 ・毎月の返済額が変動すると家計への負担が大きい人

2026年以降は、さらなる政策金利の引き上げに伴い、変動型・固定型のどちらも金利上昇が見込まれますが、これらの基本的なポイントは変わりません。

ちなみに、最近は変動金利タイプを選び、そのリスクヘッジとして新NISA※を活用する人が増えています。

※新NISA：2024年に開始され、投資による利益（配当金や売却益）が、生涯非課税限度額1,800万円（成長投資枠は1,200万円）まで非課税になる制度

NISAの提案は、工務店・ハウスメーカー・リフォーム会社の範疇から大きくそれますが、会話の“ネタ”として知っておくのも良いでしょう。

 

【2026年】工務店・ハウスメーカー・リフォーム会社における経営戦略のポイント

マイホームの購入を検討する方にとって、2026年はさらにハードルの高さを感じる年になることが予想されます。

限られた受注の獲得率を高めるためには、工務店・ハウスメーカー・リフォーム会社も、今後の金融情勢を踏まえた提案で他社と差をつけることが重要です。

今後の経営戦略を検討する際には、ユーザー心理を理解するところから始めましょう。

これらの心理を踏まえると、以下の戦略を取る必要性が出てきます。

経済情勢を踏まえた商談

住宅ローンの金利上昇は、2025年末から2026年にかけて住宅業界の重要なテーマのうちの1つです。

そのため、工務店・ハウスメーカー・リフォーム会社の営業スタッフも、日頃から関連ニュースをチェックして、情勢の大枠を捉えた商談が求められます。

標準仕様をハイグレードに、そこからコストダウン

商談の最初にMAXに近い金額を最初に提示し、そこから予算に合わせてコストダウンしていく提案方法がおすすめです。

これまで工務店や中小ハウスメーカー、リフォーム会社の多くは、標準仕様を中級グレードに設定し、そこからオプションを追加する提案が主流でしたが、それでは顧客が最終金額を想像しづらく、結果的に予算オーバーになる事例は少なくありませんでした。

先行きが見えない経済情勢を踏まえると、最終金額が分かりにくい提案は、顧客の購買意欲の低下につながりかねません。

逆に、顧客の将来にまで寄り添った提案は、「この会社は信用できる」「また何かあったら仕事を任せよう」という信頼感獲得をもたらします。

住宅性能の高さを打ち出す

顧客がマイホームの建築会社を選ぶ際に、間取りやデザインだけではなく、住宅性能の高さを重視する傾向が強まっています。

また、2025年4月に改正建築基準法が施行され、住宅を含む全ての新築住宅に省エネ基準への適合が義務化されたことを受けて、ZEHや長期優良住宅への注目が高まっているのが実情です。

（参考：国土交通省｜省エネ基準適合義務化）

その背景には、首都直下型地震や南海トラフ地震への不安や、夏の猛暑、光熱費の高騰などがあり、住宅のプランを検討する際、特に耐震性と省エネ性（断熱性・気密性）に対する要望が強くあらわれています。

そのため、ホームページやモデルハウスなどで自社の強みをアピールする際にも、住宅性能の高さを打ち出しましょう。

補助金・減税特例に関する最新情報の発信

2026年度は、新たに住宅関連の補助金が実施され、税制改正により住宅関連減税のルールも変更されます。

補助金	・「みらいエコ住宅2026事業」や「先進的窓リノベ2026事業」など、住宅の省エネ化に関する補助金が多数実施予定 ・上記以外の補助金も、多くは非省エネ化住宅は対象外
減税制度	【住宅ローン減税（控除）】 →既存住宅・狭小住宅へのサポートが手厚くなる ・新築は、2026年度から原則、長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅※が対象に変更 ・省エネ性能の高い既存住宅は、最長控除期間が10年から「13年」に拡充 ・省エネ性能の高い既存住宅は、対象借入上限額が3,000万円から「3,500万円」に拡充 ・減税対象の既存住宅は、最低床面積が50㎡以上から「40㎡以上」に引き下げ 【その他】 以下の減税特例が2026年度以降も延長される ・新築住宅と認定長期優良住宅に係る特例措置（固定資産税・不動産取得税） ・既存住宅のリフォームに係る特例措置（所得税・固定資産税） ・居住用財産の買換え等に係る特例措置（所得税・個人住民税）

※省エネ基準適合住宅は、建築基準法による義務化に伴い、2028年度から対象外になる予定

（参考：国土交通省｜みらいエコ住宅2026事業について、国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～）

これらは、事業・制度ごとに対象要件が異なり、エンドユーザーにとって分かりづらい内容は少なくありません。

そのため、工務店・ハウスメーカー・リフォーム会社は、これらに関する最新情報を常にチェックし、それを発信することにより顧客獲得につながります。

新築だけではなくリノベーションにも取り組む

住宅ローン減税の変更点からも分かる通り、政府は空き家問題や住宅価格高騰の解決策として、既存（中古）住宅の活用に力を入れています。

また、今後少子高齢化が進むと、新設住宅の建設投資は先細りする未来はほぼ確実です。

そのため、これまで新築のみを手がけてきた工務店・ハウスメーカーの中には、中古住宅のリノベーションに力を入れ始めているところは少なくありません。

リノベーションの実績を積み上げることにより、顧客の予算や要望に応じて、新築と中古＋フルリノベーションのどちらも提案でき、受注の幅が広がります。

デジタル技術の採用により人材不足を軽減

建築・建設業のデジタル化（DX）が進んでいます。

これまで、AIなどの最新技術は大企業だけのものというイメージが持たれてきましたが、人材不足に悩む中小企業こそデジタル技術の活用が欠かせません。

既に設計・監理業務をCADからBIMに切り替えているところも多いですが、さらに生成AIやドローン、施工ロボットも採用され始めています。

BIM※	設計から施工、建物運用にかかわる情報を1つのシステム上に集約して、時間や場所を問わずデータを管理・閲覧・編集できる
AI	計画概要の要約や設計支援、工程・資材の管理などに活用され始めている
ドローン	遠隔からの現場監理や測量が可能になる
施工ロボット	AI搭載のタイプは、現場の状況を踏まえて自動に施工を進められる

※BIM：BIM（ビム）はBuilding Information Modelingの略称で、設計・施工・管理にかかわる2D・3Dデータを集約できる一元管理システム

これらの技術は、作業の省人化・効率化（＝生産性アップ）につながります。

人材採用の強化と多様化

全産業で人手不足が深刻化している中、建築・建設業界は属人的な作業が多いことから、特に就業者の減少に悩まされています。

また、AIなどのデジタル技術を導入したくても、それに詳しい人材がおらず実現できていない企業も珍しくありません。

そのため、「人材確保に苦戦している」という状況に陥る前に、早いうちから、IT人材の確保に着手する必要があります。

工務店・ハウスメーカー・リフォーム会社など、設計・施工の人材さえ居れば経営を継続できそうな業態でも、これからはIT・デジタルに強い若手人材を確保した会社こそ、持続可能性が高い会社と言えます。

WEBコンテンツの充実化・最適化（ホームページ・SNS）

ユーザーが求める情報の発信や求人活動をすすめるためには、WEBコンテンツの充実化・最適化が欠かせません。

総務省の調べでは、「インターネットが情報源として欠かせない」と回答した人は18歳〜40代で75%を超え、企業のウェブサイトの開設率は93.2%にも上ります。

（参考：総務省｜令和7年版情報通信白書｜情報収集手段、厚生労働省｜求人情報・求職情報関連事業実態調査結果の概要、総務省｜令和6年 通信利用動向調査報告書 （企業編））

しかし、ホームページやSNSアカウントを開設すれば会社の認知度や受注獲得率が上がるわけではありません。

自社のホームページやSNSアカウントを有効活用するためには、以下のような運用が必要です。

※SEO：Search Engine Optimizationの略称で、日本語に訳すると「検索エンジン最適化」を意味し、検索エンジンで自社サイトが上位表示されるための施策

※MEO：Map Engine Optimizationの略称で、日本語に訳すと「マップエンジン最適化」を意味し、Googleマップなどの地図検索サービスで自社の情報を上位表示させるための施策

これらの対策や運用によって、これまでリーチできなかった属性や年齢層の人に自社を知ってもらう機会が増え、人材や受注を獲得できる確率が高まります。

 

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まとめ

2025年は政策金利が引き上げられ、その動きは2026年も継続される見込みで、住宅ローンユーザーとその方をターゲットとする住宅関連企業は厳しい年になると予想されています。

そのため、工務店・ハウスメーカー・リフォーム会社様が今後も生き残るためには、金融や社会の情勢を踏まえた経営戦略を立てることが重要です。

効果的に自社の認知度を高めたい方は、ホームページやSNSを活用したWEBマーケティングをおすすめします。

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