不動産における“エスクロー”とは？アメリカの現状から見る日本の今後について

2023年4月24日 2023年4月22日

不動産取引において、最近注目されているのが「エスクロー」です。

アメリカを初めとした海外では、不動産取引においてごく一般的に取り入れられています。

日本でまだまだ聞き馴染みのない言葉ですが、今後法整備が進んで普及する可能性は決して低くありません。

そこで、今回は不動産におけるエスクローについて、基礎知識やメリット、アメリカの実情、日本の今後についてを紹介します。

「聞いたことはあるけどよく分からない」「不動産取引事情を知りたい」という方は、ぜひ参考にしてください。

目次
■エスクローとは？どんなメリットがあるの？
■エスクローが当たり前のアメリカ
 ■日本でもエスクローは広まる？今後はどうなる？
■まとめ｜日本でもエスクローが不動産取引のスタンダードになる可能性も

コラムのポイント

■　エスクロー（Escrow）とは、売買取引において買主・売主と関係ない“第三者”が、代金を預かり、契約内容を精査する仕組みです。
■　アメリカにおいては、不動産取引でエスクローを利用することは一般的ですが、日本においてはまだまだ普及していません。
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■エスクローとは？どのようなメリットがあるの？

エスクロー（英：Escrow）とは、不動産に限らず、M＆Aなどの企業買収やその他数億単位での多額なお金をやり取りするシーンにおいて、売主にも買主にも関係しない中立的な立場の“第三者”が間に入り、代金決済の安全性を担保する仕組みです。

信頼できるエスクローサービス会社が取引に関わることで、以下の点を公平にチェックしてもらえます。

・取引内容の精査
・費用の透明性、妥当性
・取引対象物の問題有無
・売買代金の受け渡し、
・権利の移転、権利証の交付の執行

大きな金額の動く取引など、慎重を期したい取引について、公平性・安全性・透明性が保証されます。

「エスクローする＝代金が信託に設定される」こととなり、買主がエスクローサービス会社へ支払った代金は、一度検収されて、売主・買主双方の確認の元、売主へ支払われます。

そのため、「代金を支払ったのに権利が移転しない」などのトラブルを未然に防げるのです。

ちなみに、多額の金額がやり取りされる取引だけではなく、意外と身近なシーンでもエスクローが取り入れられています。

例えば、「楽天あんしん取引」や「モバペイ」、「Yahoo!受け取り後決済サービス」、「ヤマト運輸・オークション宅急便」など、匿名性の高い個人間の取引でも活用されており、安心して金額のやり取りができるようになっているのです。

不動産取引においてエスクローを行うメリットは主に6つあります。

不動産取引におけるエスクローのメリット

■買主は手付金や残金を、取引内容や登記変更、抵当権解除などに不備がないか確認した後に売主へ渡すことができる。
■売主は、全代金の存在をしっかり確認した後に、引き渡し準備の手続きを進められる。
■途中でキャンセルした場合など、取引解除になった際にも、支払い済みの代金返還がスムーズ。
■売主・買主による十分な同意を確認できる。
■物件に関する開示情報の提示期限や、正確性が担保される。
■開示された情報がしっかりプロによって公平に精査される。

これらが保証されることによって、買主・売主双方にとって“安心な取引”が成立するのです。

■エスクローが当たり前のアメリカ

アメリカにおけるエスクローの歴史は古く、1947年にまで遡ります。

カリフォルニア州で初めて導入されたエスクロー制度は、今やアメリカの不動産取引においては必須のシステムです。

売買契約を結ぶ際に、買主・売主の両者がエスクローを設定し、全ての代金が決済されて無事に登記変更が完了し、不動産の権利が移った時点で終了します。

エスクローが設定される期間は、一般的な住宅の場合10〜30日程度です。

アメリカでは、エスクローサービスを請け負う会社（エスクローエージェント）は州から認可を受ける必要があり、1年ごとに更新されるため、常に新しく正確な知識を持つことを求められます。

また、タイトル（所有権）保険会社（Title Insurance Company）を兼ねている会社が多いため、登記情報をすぐに確認することができるため、スムーズな所有者移転が可能です。

タイトル保険会社は、不動産売買の契約が成立した後に、対象となる不動産の所有権や抵当権、税金の未払いなどに関するレポートを作成し、後からレポートに記載されていない問題があっても、その損害額を補償してくれるサービスを提供してくれます。

そのため、アメリカでは不動産取引において詐欺などのトラブルはほとんどなく、透明性・安全性が高いのが現状です。

一方、日本では未だ「地面師（土地の所有者になりすまして売却をもちかけ、代金をだまし取る詐欺手法）」や「手付金詐欺（買主が手付金を支払った途端、売主との連絡が途絶える持ち逃げ詐欺）」の発生件数は少なくありません。（参考：一般社団法人不動産適正取引推進機構｜地面師詐欺事案から考える我が国の不動産取引と米国のエスクロー制度）

そのため、日本においてもエスクローの普及は求められています。